【桃園桃園】君邑富永 | 二房（25、27、29、30坪）、三房（36、39、40、45坪）
最近我特地跑了一趟桃園中路重劃區，實地走訪「君邑富永」周邊，發現這裡真的是新舊交界的有趣地帶。桃園市桃園區中路重劃區因國道2號南桃園交流道旁的優勢，加上高綠覆率純住宅規劃，近年吸引不少首購與換屋族。君邑富永就坐落在永安路與永安路423巷交叉口，千坪基地四面臨路，規劃2至3房為主，目前已完銷轉為新成屋階段，預計2025年第四季交屋。實際步行後，我感受到重劃區的開闊與舊市區機能的便利並存，但景觀一致性與夜間商店密度仍有值得留意的地方。以下整理最新實價、格局與我的走訪心得，給正在考慮的朋友參考。
本文已更新：2026 最新「君邑富永」實價登錄、完銷現況與實地走訪購屋建議。
- 君邑富永已完銷，近一年實價登錄均價約48.4萬/坪，最新成交單價約48.3萬/坪
- 千坪基地四面臨路，車位配比近1:1，公設含室內羽球場與中庭花園
- 實地走訪發現白天街景開闊，夜間機能需倚賴舊市區，步行公園約10分鐘
一、君邑富永基本資訊整理
建案類別：新成屋（原預售已完銷）
交屋時間：2025年第四季度
交屋屋況：標準配備
建案型態：住宅大樓
用途規劃：住商用
格局規劃：二房（25、27、29、30坪）、三房（36、39、40、45坪）
建築結構：RC鋼筋混凝土
基地地址：桃園市桃園區永安路與永安路423巷交叉口
總戶數：約206戶（197住家+9店面）
二、君邑富永銷售與最新房價實測
建案單價：近一年實價均價約48.4萬/坪（最新成交約48.3萬/坪）
建案總價：實價區間約960萬～2400萬（含車）
車位價格：約185～220萬（平面式）
貸款成數：75%
銷售狀態：已完銷
付款方式：依合約為準
接待會館：桃園市桃園區慈文路466號
管理費：約70元/坪/月
三、君邑富永社區規劃與公設分析
公設比：33.43%
建蔽率：約42.46%
基地面積：1152.94坪
棟戶規劃：1幢3棟，197戶住家、9戶店面
樓層規劃：地上15層、地下4層
車位規劃：208個平面式車位（配比約1:1.01）
座向規劃：朝西北、朝西南、朝東北、朝東南
管理方式：物業管理（充電設備含預留）
公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、桌球室、室內羽球場、兒童遊戲區、信箱區
四、君邑富永建築設計與團隊
投資建設：君邑建設有限公司
營造公司：捷堡營造工程有限公司
企劃銷售：好事優廣告行銷有限公司
建築設計：拓璞聯合建築師事務所
景觀設計：君邑建築設計團隊
公設設計：君邑建築設計團隊
燈光設計：君邑建築設計團隊
五、君邑富永交通與周邊機能走訪
高速公路：國道一號（中正北路交流道）、國道二號（南桃園交流道，車程約3-5分鐘）
學區：成功國小、桃園國中（車程約2-5分鐘）
超商/賣場：全聯、家樂福超市、JC PARK食尚廣場（桃園春日館）
傳統市場：力行市場
熱門商圈：力行商圈、藝文商圈、站前商圈
公共建設：風禾公園、向陽公園、兒童公園
醫療機構：敏盛醫院
政府機構：桃園市政府
六、君邑富永實地走訪心得推薦
我實際從南桃園交流道下來，開車不到五分鐘就到君邑富永基地。永安路本身車流量不算大，四面臨路讓整棟建築看起來相當開闊，棟距感比市區很多案子好。白天走訪時，重劃區這邊街景整齊、綠覆率高，感覺空氣比較清新，適合有小孩的家庭。
步行到風禾公園大約10分鐘，向陽公園更近一點，約7-8分鐘。公園內遊具與草地完整，假日有不少親子在玩。往舊市區方向走，力行市場與全聯大概車程3分鐘或步行15分鐘左右就到，日常採買方便。
夜晚再來一趟，發現重劃區內商店密度還不高，燈光以住宅為主，氛圍偏安靜。想吃宵夜或逛夜市，還是得往力行商圈或藝文特區移動。整體來說，這裡白天適合散步與休閒，夜間生活機能仍需依靠鄰近舊市區補足。
我觀察到基地位於新舊交界，一側是新興住宅的開闊視野，另一側可能看到較舊的建築。如果在意窗外景觀一致性，建議優先挑選面向重劃區內部或高樓層的戶型。實際走訪後，我覺得這裡的生活節奏比市區慢一點，很適合想逃離擁擠環境的小家庭。
七、君邑富永格局分析與戶型建議
君邑富永分成A、B、C三棟。A棟單層4戶2梯（梯戶比1:2），隱私較佳；B棟5戶2梯（1:2.5）；C棟6戶2梯（1:3）。公設比33.43%在中型社區算中等偏高，室內羽球場與中庭花園是亮點。
格局以2-3房為主。C3為三面採光，通風採光最佳；多數雙面採光戶型實用性高；部分單面採光則較適合預算考量。A1戶型特別推薦，室內無柱、明廳無暗房、前後陽台，還有+1彈性空間，適合換屋族做成書房或小孩房。
車位幾乎一戶一車，對有車族很友善。我建議看房時實際感受各樓層採光與噪音，低樓層可能受街道影響，高樓層視野較佳。整體格局方正實用，沒有過多畸零空間。
八、君邑富永周邊比價與綜合評分
與同區君邑富域相比，富永單價明顯較高（富域近一年約41萬/坪），主因基地條件與推案時間。君邑富疆中古屋則落在35-45萬/坪區間。舊市區中古屋更低，但缺乏新案公設與規劃。
我個人綜合評分：
交通便利 ★★★★☆（交流道近，但大眾運輸一般）
生活機能 ★★★☆☆（需搭配舊市區）
價格合理性 ★★★☆☆（高於區域均價，但基地優勢明顯）
未來性 ★★★★☆（重劃區持續發展，捷運與鐵路地下化有潛力）
居住舒適 ★★★★☆（棟距好、公設實用）
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九、君邑富永適合族群與購屋建議
適合族群：
✔ 有車、重視交流道通勤的小家庭或換屋族
✔ 喜歡公園綠地、想要安靜住宅環境的人
✔ 預算可接受48萬上下單價、追求新成屋公設的買家
較不適合：
✘ 完全依賴大眾運輸、沒有汽車的族群
✘ 極度在意夜間商店密度與24小時繁華的人
✘ 預算有限、想找更低單價中古屋的買家
我的建議是：如果已經完銷，二手市場或待售物件可以多比較樓層與面向。優先選雙面採光、臨永安路棟距較好的戶型。實地再走一次夜間與假日，確認自己能否接受新舊交界的景觀與生活節奏。中路重劃區長期仍有發展空間，適合中長期持有。
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