【新北淡水】天水一墅 | 透天。地坪46~57坪，建坪90~110坪
「天水一墅」位於新北市淡水區濱海路一段111巷47號，我最近實際走訪這個社區，發現它在淡海新市鎮核心地帶的地理位置表現出色。社區提供90~110坪雙併電梯透天別墅產品，以下是我結合實地觀察與2026最新市場分析的完整分享。
本文已更新：2026 最新「天水一墅」實地走訪心得 + 原創分析與購屋建議。
- 實際走訪交通便利度：步行5分鐘抵達輕軌
- 生活機能成熟度評估：家樂福商圈近在咫尺
- 值得入手的原因：稀有電梯透天+溪景+大公設
一、天水一墅 基本資訊
建案名稱：天水一墅（又稱麗寶微笑別墅）
建案類別：新成屋
交屋時間：隨時交屋
交屋屋況：標準配備
坪數規劃：地坪46~57坪，建坪90~110坪
電梯：戶戶專屬電梯
建案型態：雙併透天別墅
用途規劃：住家用
建案特色：近輕軌、重劃區、近公園、溪景宅
基地地址：新北市淡水區濱海路一段111巷47號
二、天水一墅 銷售現況與價格分析
根據2026最新市場資料，天水一墅目前銷售中，開價約3588萬/戶起，總價區間約3280萬~4400萬/戶，均價約32~36萬/坪（依實價登錄成交約32.4~35.7萬/坪）。近期成交平均總價約3855萬/戶，最高成交可達4400萬。相較淡海新市鎮其他透天產品，本案因戶戶電梯、大基地公設與溪景優勢，價格定位在中高段，但仍具備親民的3字頭總價優勢。我實際了解後發現，含雙車位的實品屋方案約3688~3999萬即可入手，適合自住家庭的財務規劃。
三、天水一墅 社區規劃與公設
建蔽率：40.71%
基地面積：6272.03坪
停車方式：地下室停車、有充電設備（含預留）
棟戶規劃：63幢，124棟，122戶住家
樓層規劃：地上4層，地下1層
寬深規劃：面寬5~6米、縱深11米
座向規劃：朝北、朝南
物業公司：齊家保全股份有限公司
管理費用：待定
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：住宅區(1-1)
公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、游泳池、健身房、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、16人宴會廳（公設會館約350坪）
四、天水一墅 建築設計與建材規格
投資建設：麗寶建設股份有限公司
營造公司：中福營造股份有限公司
建築設計：許義明建築師事務所
景觀設計：綠點設計
建材說明：廚具：林內三機、Bosch洗碗機，衛浴：TOTO、免治馬桶，五金：Hansgrohe
我實際走訪後發現，法式莊園風格外觀搭配RC結構，質感高端且耐用，特別適合追求長期居住品質的家庭。
五、天水一墅 交通與生活機能實測
我實際走訪發現，從社區步行約5分鐘即可抵達輕軌濱海義山站，銜接捷運淡水線通勤台北非常便利。附近有家樂福淡新店（車程3分鐘）、新市國小（車程3~4分鐘）、淡水國民運動中心與公八公園（車程約4分鐘）。基地南側緊鄰公司田溪，綠意環繞，生活機能在淡海新市鎮中屬成熟水準，雖然仍有部分開發工程，但整體街廓整齊，氛圍現代且寧靜。
六、天水一墅 我的實地走訪心得與推薦特色
實際走訪天水一墅，我最印象深刻的是其大基地低密度規劃（6272坪僅122戶）與戶戶電梯的稀有性。基地南側溪景戶視野開闊，寧靜舒適；中庭花園與公設會館提供豐富休閒空間，宛如私人度假村。相較一般透天，本案公設比低且設施完善（泳池、健身房、KTV、宴會廳等），真正做到全齡化生活。未來隨著淡江大橋與淡北道路完工，增值潛力值得期待。缺點是開發中區域偶有工程噪音，建議自住優先選擇溪景或中庭戶。
七、天水一墅 格局分析與適合族群
天水一墅採用雙併透天設計，面寬5~6米，採光通風佳，適合三代同堂。標準格局包含多房廳、獨立廚房與書房空間，地下室停車1:1配比。✔ 適合：追求空間隱私與高端公設的三代家庭、自住重視生活品質者、長期置產投資客。✘ 不適合：預算嚴格控制在2000萬以下的小資族、短期置產翻轉客（開發中區域）。
八、天水一墅 周邊建案比價與綜合評分
相較鄰近「鄉林山海滙」或「新潤心苑」，天水一墅透天別墅定位更高端，公設與電梯優勢明顯，價格略高但性價比佳（區域透天均價32~38萬/坪）。與淡水市區大樓相比，本案提供獨院感受且未來增值空間更大。
綜合評分：
交通★★★★☆
生活機能★★★★☆
價格★★★☆☆
公設★★★★★
未來性★★★★☆
九、天水一墅 常見問題與我的購屋建議
Q：現在總價多少？
A：2026最新成交多在3588~3999萬，均價約35萬/坪，建議現場確認最新優惠。
我的購屋建議：優先考慮溪景戶（門牌109~195號），實地考察施工進度與公設維護。適合有長期自住需求的家庭，結合自然景觀、交通便利與完善設施，是淡海新市鎮中稀有高質感選擇。購屋前建議確認貸款成數（約75%）與實際坪數，並參考實價登錄資料。
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本文為個人實地走訪與原創分析，買房建議實際看屋確認。
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