【新北鶯歌】京澄為德 | 二房(28坪)、三房(38~39坪)、3+1房(44坪)
我實際走訪新北市鶯歌區鳳鳴重劃區的「京澄為德」建案後發現，這個坐落於鳳七路與龍三路口的預售案，憑藉三鶯線交通利多與相對親民的房價，確實成為首購族與自住客近期熱門選擇。基地周邊街道寬敞、市容新穎，步行或短程車程就能抵達台鐵鳳鳴站與未來捷運站，生活機能正逐步完善。最新實價登錄顯示近一年成交均價約50.3～51.24萬/坪，開價仍維持53～57萬/坪，工程已至落架完成，預計2026年第四季交屋。本文從基本資訊、銷售現況、社區規劃、實地走訪心得到格局分析與購屋建議，完整整理給正在評估的你。
本文已更新：2026 最新「京澄為德」完整資訊整理與購屋建議。
- 「京澄為德」位於新北市鶯歌區鳳鳴重劃區，開價53～57萬/坪，近一年實價登錄均價約50.3～51.24萬/坪，已有50餘筆成交，工程至落架完成
- 最大特色是全平面車位配比1:1.03、低梯戶比1:2與部分三面採光戶型，適合有車家庭與重視採光通風的自住客
一、京澄為德-基本資訊實測
建案名稱：京澄為德
建案類別：預售屋
交屋時間：2026年第四季度
交屋屋況：標準配備
格局規劃：二房(28坪)、三房(38~39坪)、3+1房(44坪)
建案型態：住宅大樓
用途規劃：住商用
建案特色：重劃區、近公園、低首付、全平面車位
基地地址：新北市鶯歌區鳳七路與龍三路口
二、京澄為德-銷售資訊與最新房價分析
建案單價：53~57萬/坪（開價）
近一年成交均價：約50.3～51.24萬/坪（實價登錄）
車位價格：190~215萬
銷售狀態：公開銷售中（已售約50戶以上）
建案總價：價格待定（約1480萬起）
貸款成數：75%
付款方式：待定
接待會館：新北市鶯歌區鳳七路280號旁
三、京澄為德-社區規劃推薦
公設比：34.5%
建蔽率：33.35%
基地面積：870.93坪
車位配比：1:1.03
車位規劃：平面式116個（含充電預留）
棟戶規劃：1幢、2棟、104戶住家、9戶店面
樓層規劃：地上14層、地下3層
座向規劃：朝西南
物業公司：無
管委會：暫未成立
管理費用：約85元/坪/月（待定）
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：第二種住宅區
建造執照：111鶯建字第00514-01號
公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、桌球室
建材說明：廚具：日本進口Clean Up；衛浴：TOTO；其他：德國Kronotex木地板、日本三協氣密窗搭配5+5 Low-E玻璃、Philips電子鎖
四、京澄為德-建築設計走訪
投資建設：京澄建設有限公司
營造公司：奧古營造有限公司
企劃銷售：自售
建築設計：林大俊建築師事務所
景觀設計：漢翎有限公司
公設設計：沐澄設計有限公司
五、京澄為德-交通與周邊機能實地心得
捷運系統：LB12鶯桃福德站（興建中，步行約9～11分鐘）
高速公路：國道二號大湳交流道
台鐵系統：鳳鳴火車站（車程約3分鐘／步行約650公尺）
學區：鳳鳴國小、鳳鳴國中（車程約2分鐘）
超商/賣場：全聯桃園桃鶯店（車程約6分鐘）、自由聯盟生鮮超市鶯桃店（車程約1分鐘）
傳統市場：新三沅市場（車程約2分鐘）
公共建設：鳳福公園（車程約1分鐘）、逗逗龍公園
熱門商圈：鶯桃商圈（車程約5分鐘）
我實際走訪時從台鐵鳳鳴站步行過來大約10分鐘，沿途街道寬闊、新重劃區的感覺很明顯，綠覆率高，白天光線充足、夜晚路燈明亮，整體安全感不錯。鳳福公園就在旁邊，傍晚時分看到不少親子在散步，空氣清新。商店密度目前還在發展中，基礎採買靠新三沅市場與附近超商就夠用，週末想吃更好的可以開車5分鐘到鶯桃路商圈。對有車族來說非常方便，對大眾運輸依賴者則要等三鶯線通車後更完整。
六、京澄為德 推薦特色與優缺點
「京澄為德」最大的賣點就是全平面車位與低梯戶比。我現場看過地下室規劃，雙向車道寬敞，幾乎每戶都能配到專屬平面車位，對有車家庭或長輩同住真的很加分。公設以實用為主，中庭花園與健身房尺度適中，不會過度奢華導致未來管理費負擔重。
採光與格局方面，部分三面採光戶型通風極佳，我站在樣品屋時覺得客廳與房間光線都很充足。建材選用日本Clean Up廚具、TOTO衛浴與Low-E玻璃，水準在同價位建案中算有誠意。
缺點也要誠實說：部分戶別有柱樑，需要靠裝潢修飾；鳳鳴重劃區商業與醫療機能還在成長中，短期內生活步調偏安靜，習慣成熟商圈的人可能需要適應。整體來說，它以交通潛力與車位優勢取勝，適合想搶先卡位新興區域增值的自住客。
七、京澄為德 格局分析與購屋建議
基地約870坪，兩棟14層，單層4戶配雙電梯，梯戶比1:2相當優異。A區與B區各有雙面與三面採光戶型，我特別推薦A1（28坪2房）格局方正、柱位影響小，適合小家庭；3房與3+1房（38～44坪）則適合有小孩或三代同堂，主臥可規劃衣帽間。
與周邊比價：同區其他建案成交多在40～45萬/坪，京澄為德開價雖高一點，但全平面車位與建材拉高了定位。實價登錄已成交均價回落至50萬上下，議價空間存在。我的建議是優先選三面採光戶，並現場確認柱位與景觀。
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八、京澄為德 常見問題與綜合評分
適合族群：
✔ 有車自住家庭。
✔ 首購小家庭。
✔ 重視學區與公園。
✔ 想卡位三鶯線增值潛力者。
不適合：
✘ 完全依賴成熟商圈生活。
✘ 預算極度有限。
✘ 不接受部分柱樑需裝潢修飾的人。
綜合評分（滿分5星）：
交通 ★★★★☆
生活機能 ★★★☆☆
價格合理度 ★★★★☆
未來性 ★★★★☆
整體居住品質 ★★★★☆
我的購屋建議是：如果預算允許且接受新興區域發展期，現在入手相對有優勢，尤其工程已近完工，交屋不遠。建議多比較同區其他建案，並親自現場看樣品屋確認格局細節。未來三鶯線通車後，北北桃生活圈更完整，長期持有仍具潛力。
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本文為「京澄為德」最新資訊整理，持續更新最新售況與市場動態。
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