【桃園蘆竹】君臨郡美 | 三房 (36~37坪)
在桃園市蘆竹區富宏街，我實際走訪發現「君臨郡美」是個清幽靜謐的純住宅選擇，特別適合追求寧靜生活卻不願遠離城市機能的小家庭。這個建案周邊環繞農田景觀，鄰近興建中的捷運綠線G13站僅車程約7分鐘，未來交通潛力可期，大竹商圈也能滿足日常採買。規劃為地上10層小型社區，總戶數僅37戶，全數3房格局，強調高採光與務實公設。根據最新實價登錄，成交單價約落在34～38萬/坪，均價約35.5～36.7萬/坪，總價含車位約1395～1566萬，目前已有多筆成交，剩餘戶數有限。本文結合最新行情、實地觀察與購屋建議，帶您全面了解「君臨郡美」是否值得入手。
本文已更新：2026 最新「君臨郡美」實價登錄、成交行情與購屋建議。
- 「君臨郡美」位於桃園蘆竹富宏街，周邊農田環繞，環境清幽，距離捷運綠線G13站車程約7分鐘
- 最新實價登錄均價約35.5～36.7萬/坪，總價含車位約1400～1560萬，已成交14戶以上
- 全案37戶純3房，戶戶邊間雙面以上採光，公設比33.6%，適合重視私密與採光的小家庭
一、君臨郡美-基本資訊
建案名稱：君臨郡美
建案類別：新成屋
交屋時間：2026年第一季度（部分已可交屋）
交屋屋況：標準配備
格局規劃：三房 (36~37坪)
建案型態：華廈
用途規劃：住家用
建案特色：低首付、純住宅、戶戶邊間
基地地址：桃園市蘆竹區富宏街262巷32號旁（門牌已編為富宏街288巷）
二、君臨郡美-銷售與最新行情
建案單價：開價約33～39萬/坪（實價登錄成交約34.3～37.9萬/坪）
近一年均價：約35.5～36.7萬/坪
車位價格：約140～155萬（實價）
公開銷售：銷售中（剩餘戶數有限）
建案總價：含車位約1395～1566萬/戶
貸款成數：80%
付款方式：依合約
聯絡電話：0972-528-588 轉 37017
接待會館：桃園市蘆竹區南竹路二段261號
根據最新實價登錄，已有14筆以上成交，單價區間穩定，部分剩餘戶推出含裝潢優惠價約1358～1398萬起。
三、君臨郡美-社區規劃
公設比：33.6%
建蔽率：46.31%
基地面積：340.97坪
車位配比：1:1
車位規劃：平面式 37個
棟戶規劃：1幢，1棟，37戶住家
樓層規劃：地上10層，地下2層
座向規劃：朝西北、朝西南、朝東北、朝東南
物業公司：暫無
管委會：暫未成立
管理費用：待定（小型社區預估偏高）
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：特定農業區甲種建築用地
建造執照：(112)桃市都建執照字第會蘆00500-01號
使用執照：(114)桃市都施使字第蘆01036號
公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區
建材說明：
廚具：Clean up、林內雙機、Bosch洗碗機、Bosch烤箱
衛浴：CASSINA
五金：INAX
其他：Panasonic暖風機、Yale電子鎖、石膏磚牆、全室美國杜邦木地板、力霸立山頂級氣密窗、樓地板RC 20公分、EMS電動車充電系統
四、君臨郡美-建築設計與建材
投資建設：君臨開發建設股份有限公司
營造公司：新城營造股份有限公司
企劃銷售：三希棠廣告股份有限公司
建築設計：羅有興建築師事務所
景觀設計：太美設計事業股份有限公司
我實際走訪時注意到，建材選擇偏向實用與耐用，全室杜邦木地板與氣密窗在同價位建案中表現不錯，電動車充電預留也符合未來趨勢。樓板厚度20公分對隔音有一定幫助，但小型社區未來管委會成立後，維護成本需特別留意。
五、君臨郡美-交通與周邊機能實測
捷運系統：綠線 G13 (興建中，車程約7分鐘)
高速公路：國道一號、國道二號（國道二號入口約6分鐘）
其他方式：台31線
學區：大竹國小 (車程約4分鐘)、大竹國中 (車程約4～7分鐘)
超商/賣場：全聯福利中心蘆竹大竹店 (車程約5分鐘)、自由聯盟生鮮超市大竹店 (車程約4分鐘)、好市多
傳統市場：大竹公有零售市場、大竹夜市 (車程約4～5分鐘)
公共建設：富竹市民活動中心 (車程約1～5分鐘)、大竹觀光休閒公園 (約6分鐘)
熱門商圈：大竹商圈、南崁商圈
醫療機構：附近診所為主
政府機構：桃園市立圖書館大竹分館
其他配套：大樹藥局、星巴克、路易莎、麥當勞
我實際開車測試，平日尖峰時段到大竹商圈約5～8分鐘，國道二號入口也很順暢。目前步行機能有限，幾乎都需依賴機車或汽車，但未來捷運通車後會大幅改善。
六、君臨郡美 實地走訪心得推薦
我實際走訪「君臨郡美」當天是平日午後，基地周邊幾乎全是農田與低矮住宅，空氣明顯比南崁市區清新，鳥叫聲與風吹稻穗聲此起彼落，確實營造出難得的寧靜感。從富宏街轉進巷弄後，車流量瞬間減少，夜晚來訪時更顯安靜，幾乎聽不到車聲，適合重視睡眠品質的家庭。
步行感受上，建案周圍500公尺內幾乎沒有便利商店或小吃店，商店密度偏低，日常採買必須開車或騎車。但我從建案步行到最近的大竹市民活動中心約8～10分鐘，路況平坦，傍晚時分有居民散步。夜晚氛圍偏暗，路燈間距較大，建議購屋後可評估社區保全或監視系統加強。
街景方面，視野開闊，部分高樓層可遠眺農田與遠山，棟距寬敞，採光條件佳。我特別注意到基地旁的小公園綠地，未來可作為親子活動空間。整體來說，這裡的生活節奏明顯比南崁或大園慢，適合想遠離喧囂卻又想保留一定城市便利性的人。
交通實測部分，平日早上從建案開車到國道二號約6分鐘，尖峰時段多2～3分鐘；到桃園機場約15～20分鐘。捷運綠線G13站目前仍在興建，預計2030年通車，屆時步行或接駁時間會再縮短。目前生活機能以大竹商圈為主，全聯、生鮮超市、夜市都在5分鐘車程內，週末去好市多或台茂也很方便。
我的建議是：如果您重視「安靜」與「採光」勝過「步行生活機能」，這裡會是加分選項；反之，如果習慣樓下就有早餐店或超商，可能需要調整生活模式。實地走訪後，我覺得小型社區的私密性確實比百戶以上的大型案更有優勢。
七、君臨郡美 格局分析與比價建議
「君臨郡美」全數為3房36～37坪，單層四併雙梯，梯戶比1:2，屬於低梯戶比設計。A1與A3戶型對稱，有獨立玄關與開放式廚房，可規劃中島，空間利用率高；A2與A5則三面採光，視野更開闊。我實際看過樣品屋與格局圖，發現客廳與餐廳尺度實用，主臥與次臥收納空間足夠，適合3～4人家庭。
與周邊比價，蘆竹大竹區域新成屋單價多落在35～45萬/坪，靠近商圈或捷運站的建案偏高。「君臨郡美」因都計外與商業機能較弱，成交價相對親民，約35.5～36.7萬均價，總價控制在1500萬上下，對一次購屋到位的小家庭較友善。相較同區大型社區，這裡戶數少、私密性高，但管理費可能較高，長期持有成本需精算。
我的分析是：如果預算卡在1400～1600萬，又想要全新屋況與邊間採光，這裡CP值不低。建議優先看A1/A3高樓層，農田景觀與通風都更好。與南崁或大園同價位建案相比，「君臨郡美」勝在安靜與均質格局，輸在步行機能，購屋前務必實地感受生活節奏是否適合自己。
八、君臨郡美 適合/不適合族群與綜合評分
適合族群：
✔ 重視安靜環境與採光的小家庭
✔ 有車族，日常採買依賴大竹商圈
✔ 計畫長期自住、一次購屋到位者
✔ 看好捷運綠線未來增值潛力的買家
✔ 偏好小型社區私密性的住戶
不適合族群：
✘ 習慣步行就能解決生活需求的人
✘ 無車或極少開車的家庭
✘ 重視豐富公設與大型社區活動者
✘ 預算嚴格控制在1300萬以下者
✘ 短期投資轉售為主的投資客（持有成本需留意）
綜合評分（個人觀察）：
交通便利：★★★★☆（現況自駕方便，捷運未來加分）
生活機能：★★★☆☆（需開車，大竹商圈支援足夠）
價格合理性：★★★★☆（實價穩定，親民）
未來性：★★★★☆（捷運綠線與區域發展潛力）
居住舒適：★★★★★（安靜、採光、私密）
總評：4.2 / 5
🏡 想看更多優質建案推薦？ 點擊 好房分享 ↗ ，查看更多最新建案整理、賞屋心得與購屋資訊。
九、君臨郡美 常見問題與購屋總結
蘆竹區近年受捷運綠線與產業發展帶動，房價穩中有升。「君臨郡美」位於大竹都計外，成交單價約35.5～36.7萬/坪，總價含車位多落在1400～1560萬，已有14筆以上實價登錄，剩餘戶數不多。相較周邊中大型建案，這裡以純住宅、低梯戶比與均質3房為特色，適合重視生活品質的自住客。
我的購屋建議：優先實地走訪周邊，感受夜晚氛圍與車程時間。若預算允許，選高樓層A1/A3戶型，獨立玄關與開放廚房對家庭生活更友善。注意小型社區管理費可能偏高，簽約前確認管委會成立時程與費用預估。捷運2030年通車前，持有成本與自駕依賴度需納入考量。
整體而言，「君臨郡美」是蘆竹區內兼具安靜環境、合理價格與未來潛力的務實選擇。若您追求寧靜自住、有車、喜歡採光與私密，這裡值得列入清單；若重視步行機能與豐富公設，則可再比較其他建案。建議直接預約賞屋，親自確認剩餘戶況與最新優惠。
👍 如果這篇文章對您有幫助，歡迎收藏或分享給正在找房的朋友！
本文為「君臨郡美」最新資訊整理，持續更新最新售況與市場動態。房價與成交資訊僅供參考，實際以現場為準。
0 留言